Hầu hết các trường hợp mua bán, chuyển nhượng đất đai đều cần phải có Sổ đỏ thì việc thực hiện giao dịch mới được chấp nhận và người mua mới được cấp Sổ đỏ. Thế nhưng, vẫn có một số trường hợp ngoại lệ khi chuyển nhượng, mua bán đất mà không cần sổ đỏ. Tuy nhiên, bạn phải thực hiện các yêu cầu theo quy định của pháp luật về giấy tờ để đảm bảo tính pháp lý, vậy mua đất không có sổ đỏ cần giấy tờ gì? Trình tự, thủ tục thực hiện chuyển nhà đất không có sổ đỏ gồm những bước nào? Ngay đây thôi, Bất động sản Lagi xin mời quý khách theo dõi bài viết dưới đây để biết thêm nhiều thông tin chi tiết thật hữu ích nhé!
1. Trường hợp nào được mua bán, chuyển nhượng đất mà không cần Sổ đỏ?
Theo quy định của pháp luật tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, khi chủ sở hữu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có Sổ đỏ thì phải thuộc một trong các trường hợp sau:
- Trong trường hợp người được thừa kế trong di chúc là người nước ngoài hoặc người Việt Nam đang định cư sinh sống tại nước ngoài và những người mà không thuộc diện theo quy định của pháp luật được phép mua nhà ở tại Việt Nam thì những người này sẽ được chuyển quyền sử dụng đất dù không được đứng tên.
- Sau thời điểm 15/10/1993 theo Nghị quyết 02/2021/NQ-HĐTP thì các trường hợp chuyển nhượng nhà ở mà không có Sổ đỏ vẫn được cho phép bao gồm: Trường hợp chuyển nhượng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm chuyển nhượng nhưng được cấp các loại giấy tờ chứng minh được việc sử dụng đất của bên bán là hợp pháp theo Khoản 1,2,5 Điều 50 Luật Đất đai 2013
- Sau khi kí kết hợp đồng, bên mua đã thay đổi kết cấu nhà, thực hiện các hoạt động khác ngoài mục đích cư trú mà vẫn không bị bên chuyển nhượng phản đối hay không bị xử lý vi phạm ành chính thì sẽ được Toà án công nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nếu không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất hoặc cho thuê đất thì không bắt buộc phải có Sổ đỏ. Nếu người sử dụng đất do thừa kế sau khi chuyển nhượng có nhu cầu cấp Sổ đỏ, thì phải đạt những điều kiện nhất định để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
2. Trình tự mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có Sổ đỏ
Bước 1: Hai bên thoả thuận và lập hợp đồng kí kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng vì không có Sổ đỏ nên một số trường hợp, hợp đồng sẽ không được công chứng. Tuy nhiên, nếu bạn thực hiện đầy đủ các điều kiện và thuộc trường hợp được công nhận việc chuyển nhượng thì bạn vẫn có thể mang hồ sơ, hợp đồng đi công chứng
Bước 2: Mỗi bên chuẩn bị bộ hồ sơ gồm:
- Hợp đồng quyết định giao đất, cho thuê đất nông nghiệp có công chứng;
- Di chúc thừa kế hoặc biên bản họp gia đình phân chia di sản thừa kế mà có sự chứng kiến của cả người chuyển nhượng và bên được chuyển nhượng, các thành viên khác trong gia đình;
- Các giấy tờ có thể chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai 2013;
- Bản sao Giấy chứng minh nhân dân/thẻ căn cước công dân/hộ chiếu;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký xác nhận của hai bên;
Bước 3: Nộp bộ hồ sơ này về văn Phòng Tài nguyên và môi trường để được thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng cho bên được chuyển nhượng theo đúng trình tự, thủ tục dựa trên quy định của pháp luật.
3. Nhược điểm khi mua đất chưa có Sổ đỏ
Khi mua đất không có Sổ đỏ có thể bạn sẽ được nhận một vài quyền lợi từ bên bán như giảm giá hoặc bán với giá rẻ. Tuy nhiên, việc mua đất không có Sổ đỏ cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro mà bạn không thể lường trước được.
- Trong một số trường hợp, sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận không thể xin cấp Sổ đỏ do không đủ điều kiện
- Không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất bởi không có đủ giấy tờ căn cứ để thực hiện chuyển đổi. Nên khi mua nhà không có Sổ đỏ, bạn cần cân nhắc thật kỹ xem mình mua với mục đích sử dụng là gì, liệu có dự định chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong tương lai hay không. Nếu bạn không có nhu cầu chuyển đổi, thì bạn có thể lựa chọn mua nhà không có Sổ đỏ theo nguyện vọng của mình tại thời điểm đó
- Do việc mua bán, chuyển nhượng đất không có Sổ đỏ nên hợp đồng chỉ được thực hiện giữa các bên và chịu sự giám sát của luật pháp nhưng không được công chứng. Do vậy, về tính pháp lý sẽ không được đảm bảo, khi xảy ra tranh chấp thì quá trình xử lý rất phức tạp dẫn đến nhiều trường hợp đã bị vô hiệu hợp đồng mua bán
- Với các trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thông qua quyết định của Toà án thì sẽ bị xử phạt hành chính từ 3.000.000-5.000.000 đối với hành vi tự ý chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
- Xử lý vi phạm đối với các trường hợp tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng dất đang trong quá trình tranh chấp, kê biên để đảm bảo việc thi hành án
Qua bài viết “Muốn mua đất không có sổ đỏ cần giấy tờ gì để được chứng nhận?”, Bất động sản Lagi hy vọng sẽ giúp ích được cho bạn trong quá trình mua bán, chuyển nhượng đất đai, tài sản. Nếu có thể, bạn hãy mua những thửa đất có Sổ đỏ, giấy tờ minh chứng đầy đủ, rõ ràng không nên vì lợi ích nhất thời mà mua nhầm các trường hợp chủ đất không có uy tín bạn nhé!
