Hệ số điều chỉnh giá đất là gì? Hệ số điều chỉnh giá đất không còn là khái niệm quá xa lạ đối với hầu hết nhiều người trong lĩnh vực bất động sản.Thế nhưng, không phải ai cũng đều xác định được một cách chính xác hệ số này. Có thể nói, hệ số điều chỉnh giá đất là một công cụ để xác định giá cả nhà đất đã bao gồm các khoản chi phí. Do vậy, để có thể nhận định giá trị của loại tài sản thì hệ số này đóng vai trò vô cùng quan trọng. Bạn có thắc mắc hệ số này được tính như thế nào không? Hãy đọc ngay bài viết dưới đây để xem cách xác định hệ số này nhé!
1. Định nghĩa về hệ số điều chỉnh giá đất
Hệ số điều chỉnh giá đất là gì? Hệ số điều chỉnh giá đất (kí hiệu: K) là hệ số được dùng để tính toán và xác định giá đất dựa trên cơ sở giá đất trên thị trường. Hệ số này được dùng trong các trường hợp tài sản đất đai được Nhà nước giao đất cho cá nhân, tổ chức.
Theo thời gian, mà hệ số này được Sở Tài chính xác định lại theo định kỳ để phù hợp với sự phát triển của thị trường giá cả. Đồng thời, cũng tuỳ theo vị trí địa lý, khu vực mà hệ số này được xác định khác nhau và cũng tuỳ vào mục đích sử dụng đất hoặc điều kiện kinh tế của vùng địa phương đó.
2. Những loại đất nào được áp dụng cách xác định hệ số điều chỉnh giá?
Tuỳ thuộc vào từng loại đất có các tính chất riêng mà được xác định hệ số điều chỉnh giá khác nhau. Hiện này, hệ số điều chỉnh được áp dụng cho những trường hợp đất sau:
- Đất được sử dụng cho mục đích sản xuất và kinh doanh nông nghiệp và phi nông nghiệp
- Đất đã được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp
- Đối với các trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm thì các khu dự án ở Trung ương có giá trị trong khoảng dưới 30 tỷ đồng, các tỉnh đồng bằng (dưới 20 tỷ) và các tỉnh miền núi cao (dưới 10 tỷ đồng) thì phải điều chỉnh hệ số theo chu kỳ để xác định đơn giá thuê
- Các khu đất có các thửa đất nằm liền kề nhau, tương đồng với nhau thì có hệ số xác định giá đất tương tự nhau
3. Cách xác định hệ số điều chỉnh giá đất
Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo công thức như sau:
K= Giá đất chuyển nhượng thực tế / Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định
Trong đó, giá đất chuyển nhượng thực tế đã bao gồm 04 loại phí mà bạn cần phải chi trả: phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
4. Quy trình xác định giá đất
Việc xác định hệ số giá đất phải được thực hiện theo trình tự quy định tài Điều 10 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT:
-
Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin về dự án đất
Trong công đoạn này, bạn cần thiết phải thu thập, nghiên cứu các thông tin và dữ liệu về giá đất thị trường của một số thửa đất đã tiến hành chuyển nhượng. Các dữ liệu này phải được thu thập và xử lý không quá 2 năm tính từ lúc định giá theo bảng giá đất tại cột mốc đó. Việc này tránh được khi bạn xác định hệ số đất của mình sẽ không gây ra sai số quá lớn so với giá thị trường. Nếu bạn lấy các số liệu từ nhiều năm trước, thì nguy cơ cao là những con số này không còn phù hợp với giá thị trường đất đai ở hiện tại nữa.
Thêm vào đó, nếu khu vực định giá đất nơi bạn muốn thực hiện giao nhận đất không có nhiều thông tin, dữ liệu thì bạn có thể tiến hành khảo sát các khu vực lân cận bởi nó cùng thuộc một khu vực định giá đất và cũng như có sự tương đồng về tính chất đất đai do các yếu tố về kinh tế-xã hội, kết cấu hạ tầng
-
Bước 2: Xác định giá đất trên thị trường theo từng vị trí đất
Ở bước này, bạn thực hiện xác định và thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí theo quy định Khoản 3 Điều 3 Nghị định 44/2014/NĐ-CP. Trong trường hợp giá đất trên thị trường chỉ tập trung vào một khoảng nhất định thì giá đất được xác định bằng cách lấy giá trị trung bình của tất cả mức giá tại vị trí đó mà bạn thu thập được.
-
Bước 3: Xác định hệ số điều chỉnh giá (K)
Hệ số điều chỉnh giá (K) được xác định dựa vào giá đất trên thị trường mà bạn thu thập được phụ thuộc vào nhiều yếu tố và bảng giá đất (công thức được nêu trên mục 3 của bài viết này). Đối với trường hợp khu vực có các dự ác thu hồi đất theo quy định của Nhà nước tại cùng một mốc thời điểm và có điểm tương đồng nhau về điều kiện thì hệ số điều chỉnh giá được xác định tuỳ thuộc vào từng loại đất, vị trí đất theo phân loại khu vực
-
Bước 4: Xác định giá của từng thửa đất
Giá của từng thửa đất được xác định bằng cách:
Giá đất của thửa đất tính theo hệ số điều chỉnh giá đất = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất x Hệ số K
5. Các nguyên tắc khi xác định hệ số giá điều chỉnh đất
Theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013, việc xác định giá đất phải tuân thủ theo các nguyên tắc nhất định nhằm đảm bảo tính hợp pháp của việc xác định giá đất:
- Giá đất phải được xác định phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất đo tại thời điểm định giá để việc quản lý đất đai của Nhà nước được thuận tiện và dễ dàng hơn khi cấp quyền sử dụng đất cho người mua
- Xác định theo mức thời hạn sử dụng đất
- Giá đất phải phù hợp và lấy giá đất phổ biến trên thị trường làm cơ sở đối với các loại đất có cùng mục đích sử dụng đã được chuyển nhượng, hoặc đấu giá quyền sử dụng đất
- Các thửa đất nằm liền kề nhau có cùng chung mục đích sử dụng đất, có khả năng sinh lợi như nhau từ việc kinh doanh thì có mức giá ngang nhau
- Phương pháp định giá đất phải do Chính phủ quy định
Thông qua bài viết, Bất động sản Lagi tin rằng bạn được hiểu rõ được hệ số điều chỉnh giá đất là gì và những quy định về cách xác định hệ số quan trọng này. Việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất là một nhân tố thiết yếu trong việc xác định giá cả đất đai trong các cuộc giao dịch. Do vậy, bạn cần phải nắm rõ các quy luật và cách xác định để khi thực hiện mua bán, giao nhận đất đai thì sẽ không phải chịu những thiệt thòi có liên quan đến giá đất.
