Khi thực hiện giao dịch như mua bán, chuyển nhượng một loại tài sản có giá trị nhất định nào đó thì hai bên giao dịch sẽ phải ký với nhau một bản hợp đồng đặt cọc. Vậy hợp đồng đặt cọc ấy là gì? Hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi nào? Trong một số trường hợp ký kết hợp đồng sẽ xảy ra trường hợp hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu. Do đó, để có thể hiểu rõ về sự vô hiệu của hợp đồng và tránh được các rủi ro khi vô hiệu hợp đồng thì xin mời quý bạn đọc cùng theo dõi bài viết dưới đây để nắm rõ thêm nhiều thông tin chi tiết.
1.Hợp đồng đặt cọc là gì?
Hợp đồng đặt cọc là sự thoả thuận về những điều khoản về lợi ích và trách nhiệm của hai bên giao dịch mà bên đặt cọc sẽ phải trả cho bên bán, chuyển nhượng khoản tiền, hiện kim, vật có giá trị để làm cơ sở đảm bảo cho hợp đồng được thực hiện.
Ngoài ra, hợp đồng đặt cọc chỉ được xem là có hiệu lực khi tuân thủ theo các quy định của Pháp luật tại Điều 131 Luật Dân sự và được lập dưới dạng văn bản. Vậy hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi nào?
Theo Điều 117 và 407 của Luật Dân sự, hợp đồng dân sự sẽ bị vô hiệu trong các trường hợp sau đây:
- Nội dung hợp đồng có các điều khoản không phù hợp, có dấu hiệu làm trái với các quy định về đạo đức, chuẩn mực xã hội và các quy định của Pháp luật. Những điều khoản này thường có mục đích nhằm gây hại đến người khác để trục lợi cho bản thân nên sẽ bị luật pháp nghiêm cấm
- Hợp đồng được xác lập một cách giả tạo nhằm mục đích che đậy một hợp đồng khác hoặc hợp đồng được làm giả để trốn tránh nghĩa vụ đối với bên thứ ba. Trong trường hợp làm giả hợp đồng để che giấu hợp đồng khác thì thông thường hợp đồng giả sẽ bị vô hiệu, còn hợp đồng được che giấu vẫn có hiệu lực (trừ những trường hợp bị vô hiệu theo quy định của Pháp luật)
- Hợp đồng đặt cọc buộc phải vô hiệu do người xác lập, thực hiện hợp đồng là người chưa thành viên, người bị mất năng lực hành vi dân sự, người không thể kiểm soát hành vi, ý thức…
- Hợp đồng có sự nhầm lẫn khiến cho một bên hoàn toàn không đạt được mục đích ký kết hoặc phải chịu thiệt hại. Lúc này bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch hợp đồng vô hiệu nếu được nằm trong trường hợp được Toà án cho phép vô hiệu
- Hợp đồng được xác lập do bị một bên ép buộc, lừa dối, đe doạ. Đối với trường hợp này, người bị ép xác lập hợp đồng có quyền kiện lên Tòa án hành vi đe doạ, lừa dổi của đối phương và yêu cầu vô hiệu hợp đồng
- Hợp đồng vô hiệu do người xác lập thực hiện đang trong tình trạng không thể nhận thức và làm chủ hành vi của mình. Những đối tượng có năng lực hành vi dân sự đầy đủ nhưng phải thực hiện hợp đồng khi đang không thể làm chủ được hành vi và nhận thức của mình thì có quyền yêu cầu vô hiệu hợp đồng
- Hình thức hợp đồng được soạn thảo không phù hợp, nội dung dễ gây nhầm lẫn, câu từ không rõ ràng thì sẽ bị vô hiệu theo Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP
- Một bên thoả thuận không thể thực hiện được hợp đồng đặt cọc thì hợp đồng này cũng sẽ bị vô hiệu hoá
2. Hợp đồng đặt cọc có cần phải công chứng không?
Theo Điều 328 Luật Dân sự năm 2015, hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, nếu các bên chỉ xác lập các thoả thuận bằng vản bản và có chữ ký hai bên trực tiếp trên văn bản đó thì việc đặt cọc vẫn được xem là có giá trị pháp lý.
Trên thực tế, bên đặt cọc còn phải giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền, hiện kim hoặc vật có giá trị tương đương với thoả thuận trên hợp đồng để cam kết thực hiện hợp đồng. Do vậy, sau nhiều vụ việc tranh chấp, tố tụng có liên quan đến hợp đồng đặt cọc gây thiệt hại cho các bên thì bạn nên đi công chứng hợp đồng đặt cọc.
Bởi khi một loại giấy tờ có công chứng xác nhận sẽ tăng thêm tính minh bạch, độ đáng tin cậy của hợp đồng nên khi có xảy ra tranh chấp thì bạn sẽ không phải chịu tổn thất quá lớn. Nếu hợp đồng không có công chứng đôi khi sẽ bị vu khống là hợp đồng làm giả về nội dung, chữ ký, người đại diện xác nhận…gây ra nhiều bất tiện, rắc rối cho chúng ta.
3. Khi xác lập hợp đồng đặt cọc cần lưu ý những gì để tránh khỏi các rủi ro tiềm ẩn?
- Kiểm tra thông tin đối tác cùng hợp tác, thoả thuận hợp đồngl đối chiếu các thông tin mà họ cung cấp với những thông tin mà ta biết được về họ để xem xét mức độ tin cậy lẫn nhau
- Tài sản được nêu trong bản hợp đồng phải là tài sản chính chủ, không thuộc diện tranh chấp hoặc tài sản quy hoạch của Nhà nước
- Thực hiện đo đạc, tính toán các thông số xây dựng để tránh trường hợp diện tích nhà đất bị chênh lệch nhiều giữa thực tế và trên bản vẽ mô tả
- Xác định rõ thời hạn đặt cọc và trách nhiệm cũng như quyền lợi của đôi bên sau khi ký kết hợp đồng là gì để tránh dẫn đến các tranh chấp trong tương lai (bên nhận cọc phải giữ gìn tài sản đặt cọc và bên nhận cọc cũng không thể giao dịch mua bán bất động sản với bên thứ ba khác nếu đang trong thời hạn hợp đồng đặt cọc trước đó)
- Hơn nữa, còn phải nhấn mạnh rõ các khoản đền bù hợp đồng nếu một bên phá vỡ các nguyên tắc được nêu trên hợp đồng (mức phạt hoặc đền bù có thể tuỳ vào thoả thuận giữa hai bên và được căn cứ phù hợp với các quy định của Pháp luật).
4. Những nội dung cơ bản có trên hợp đồng đặt cọc mà bạn cần biết
- Thông tin, chữ ký của các bên thoả thuận (nếu trường hợp nhiều người đồng sở hữu tài sản thì phải có đại diện một chữ ký cho những người còn lại)
- Thông tin chi tiết về thời gian ký kết, số tiền đặt cọc, thời hạn hợp đồng…
- Mức thuế, chi phí và nghĩa vụ chịu thuế và thanh toán thuộc về ai, khi nào, bao lâu sẽ đóng thuê một lần…
- Phạt cọc và các khoản đền bù nếu phá vỡ hợp đồng, mục đích là để đảm bảo cho việc cam kết thực hiện đúng nghĩa vụ của các bên ký kết
- Lời cam kết của các bên về vấn đề sở hữu tài sản, đất đai, nhà cửa là chính chủ, không thuộc diện đang tranh chấp hoặc không phải là tài sản đang kê biên, thế chấp, không thuộc trường hợp quy hoạch đất của Nhà nước
Vậy là qua bài viết trên, quý bạn đọc có thể nắm rõ được vấn đề hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi nào. Thông qua những chia sẻ của Bất động sản Lagi, chúng tôi mong rằng bạn sẽ biết thêm được nhiều thông tin hữu ích về các loại tài sản đất đai, nhà cửa và cũng để có thêm kinh nghiệm khi ký kết, xác lập hợp đồng đặt cọc một cách suôn sẻ.
