Đất nền dự án là loại bất động sản được nhiều người quan tâm hiện nay. Tuy nhiên, hiện nay có rất nhiều chiêu trò, dự án ma,…xuất hiện gây nhiều thiệt hại cho người mua. Để có thể mua đất nền một cách an toàn, người mua cần phải biết rõ về các giấy tờ pháp lý liên quan để kiểm tra trước khi quyết định mua. Để giúp mọi người hiểu rõ trong vấn đề này, bài viết hôm nay Bất động sản Lagi sẽ chia sẻ về những loại giấy tờ pháp lý người mua đất nền dự án phải biết.
1. Định nghĩa đất nền dự án là gì?
Trước khi tìm hiểu sâu về những giấy tờ pháp lý chúng ta cần hiểu rõ về đất nền dự án là gì. Đất nền dự án là những lô đất thuộc một dự án quy hoạch nào đó của địa phương hay của chủ đầu tư vẫn còn đang trong giai đoạn nghiên cứu phát triển, chưa xây dựng. Tức là những lô đất đó vẫn chưa có dấu hiệu đào, san lấp đất.
Đất nền dự án thông thường được chọn lựa ở những khu vực đảm bảo các điều kiện dưới đây:
- Có kế hoạch quy hoạch rõ ràng và được thông qua phê duyệt
- Có nhiều tiện ích xung quanh dự án
- Có hệ thống giao thông tiện lợi và đồng bộ
- Có mục đích sử dụng chính vào các dự án xây dựng lớn như khu dân cư, khu sinh thái hay những dự án nhà ở, nhà xưởng, tòa văn phòng,…
2. Những loại giấy tờ pháp lý người mua đất nền dự án phải biết
Để có một bộ hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh cho dự án đất nền, cần phải có những loại giấy tờ dưới đây:
Quy hoạch chi tiết 1/500
Loại giấy tờ pháp lý đầu tiên được kể đến đó là Quy hoạch chi tiết 1/500 đối với những dự án có quy mô trên 5ha và Quy hoạch chi tiết mặt bằng đối với những dự án có quy mô nhỏ hơn 5ha. Với những bản quy hoạch này phải được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền.
Quy hoạch chi tiết 1/500 có tên gọi đầy đủ là bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500. Loại giấy tờ có nhiệm vụ là cụ thể hóa những nội dung quy hoạch chung và quy hoạch phân khu. Tất cả những chi tiết của công trình như hạ tầng kỹ thuật, đất, chi tiết bố trí từng ranh lô đất,…đều được thể hiện trên bản đồ này. Với quy hoạch chi tiết 1/500 sẽ giúp cho người mua đất hình dung được tổng thể mặt bằng của dự án sẽ như thế nào. Từ đó định vị được công trình, thiết kế kỹ thuật xây dựng, thiết kế cơ sở và thực hành xây dựng dự án.
Công văn chấp thuận
Đối với những dự án có vốn đầu tư trên 15 tỷ đồng phải có công văn chấp thuận chủ trương đầu tư do cơ quan có thẩm quyền cấp. Sở xây dựng sẽ đánh giá những yếu tố về năng lực chủ đầu tư, quy hoạch của khu đất, nguồn gốc của khu đất, tham vấn ý của của ban ngành liên quan như giao thông, điện lực, cấp thoát nước,…để tránh trường hợp thi công chồng chéo lên nhau gây trở ngại hoặc hư hại.
Với trường hợp này khi mua đất nền, bạn cần phải tìm hiểu về quy hoạch dự án. Cần xem tổng vốn của dự án là bao nhiêu? Những thông tin này thông thường sẽ được công bố trên mô tả dự án ở website hoặc tờ gấp. Nếu bạn không tìm thấy được thông tin về vốn đầu tư thì cần cẩn thận làm rõ điều này với chủ đầu tư hoặc những đơn vị phân phối. Để tránh những rủi ro không muốn xảy ra.
Tuân thủ theo các quy định xây dựng
Trường hợp dự án được xây dựng, nhà đầu tư phải tuân thủ theo những quy định về xây dựng trên Quy hoạch 1/500. Chẳng hạn như dự án xây dựng nhà ở, phải tuân thủ quy hoạch chi tiết 1/500 về số tầng, mật độ xây dựng,…Nếu dự án cố ý xây dựng khác với Quy hoạch thì bạn cần phải cẩn trọng với những dự án này, phải tìm hiểu kỹ càng để tránh những dự án ma.
3. Điều kiện để ký hợp đồng mua bán đất nền
Ngoài bộ hồ sơ pháp lý đầy đủ về dự án đất nền, bạn cần lưu ý kỹ những vấn đề về điều kiện để ký hợp đồng mua bán đất nền sau:
- Dự án được chấp thuận đầu tư của cơ quan có thẩm quyền
- Bản quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt
- Chủ đầu tư của dự án đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật giao thông
- Chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuế sử dụng đất
- Sở xây dựng đã cho ý kiến chấp thuận bằng văn bản
- Sở xây dựng đã xem xét thửa đất đó có đang trong tình trạng thế chấp tại các tổ chức tín dụng hợp pháp hay không? Nếu có thế chấp thì phải giải chấp trước khi ký kết hợp đồng mua bán.
4. Quy trình bán đất nền dự án
Dưới đây là quy trình mà giao dịch đất nền dự án trải qua:
- Khi đã có phê duyệt về quy hoạch 1/500, quyết định giao đất của Sở Tài nguyên và Môi trường tham mưu hay sổ đỏ tổng thể, Khi đó chủ đầu tư được phép ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán thửa đất đó.
- Nếu dự án đất nền đó xây dựng nhà ở thì chỉ được ký hợp đồng mua bán khi được Sở Xây dựng chấp thuận bằng văn bản.
- Khi Sở xây dựng đã nghiệm thu công trình để đưa vào sử dụng thì chủ đầu tư tiến hành nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ hồng riêng cho khách.
Đầu tư đất nền là một kênh dễ sinh lời tuy nhiên cũng nhiều rủi ro. Chính vì thế việc nắm rõ những loại giấy tờ pháp lý người mua đất nền dự án phải biết là điều rất cần thiết. Khi bạn quyết định đầu tư vào loại bất động sản này thì cần phải tìm hiểu thông tin thật kỹ càng và có một tâm lý vững vàng trước những lời chào mời để tránh những rủi ro xảy đến.
